Ei hakutuloksia.

Teksti Lauri Niemelä

Vuokra-asunnoista on enemmän tarjontaa kuin kysyntää, mutta vaikuttaako se hintoihin? – Tilastot eivät kerro kaikkea vuokratason kehittymistä, sanovat tutkijat

Vuokra-asuntoa etsivällä on nyt valinnanvaraa.

VUOKRALAISEN markkinat.

Vaikea löytää vuokralaista, kysyntää on vain vähän. Opiskelijat eivät muuta opiskelupaikkakunnille.

Niin asuntomarkkinoilla puhuttiin viime vuonna. Ja puhutaan edelleen.

Asuntoja siis vuokrataan vähemmän, kertoo taloustieteen professori Elias Oikarinen Oulun yliopistosta.

Taloustieteen kielelle käännettynä: vuokramarkkinoilla on vallitsevalla vuokratasolla vähemmän kysyntää kuin tarjontaa.

Voisi kuvitella, että tämä vaikuttaisi vuokratasoon.

 

HUHTIKUUSSA 2022 Tilastokeskus julkaisi tiedot vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista tammi-maaliskuussa.

Edelliseen vuosineljännekseen eli loka-joulukuuhun 2021 verrattuna vuokrat laskivat pääkaupunkiseudulla 0,3 prosenttia. Muualla Suomessa taso säilyi melko lailla samana.

Viime vuoden lopussa esimerkiksi Jyväskylässä vuokrat laskivat 0,4 prosenttia.

Tämä ei kuitenkaan välttämättä pidä paikkaansa, sanoo Oikarinen.

Hänen mukaansa neljännesvuositason taulukoista ei kannata vetää pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Oikarisen mielestä vapaarahoitteisten vuokrien nousua olisi järkevämpää tarkastella vuositasolla.

”Neljännesvuositasolla taulukoissa voi olla heilahtelua, joka ei ole todellista.”

Vapaarahoitteinen asunto on yleisin vuokra-asumisen muoto. Se tarkoittaa käytännössä lähes kaikkia muita vuokra-asuntoja paitsi opiskelija- ja ARA-asuntoja.

Tilastokeskuksen mukaan tammi-maaliskuussa 2022 Jyväskylässä vuokra-asuntojen mediaanihinta oli seuraavanlainen:

Yksiön vuokra: 529 euroa.

Kaksio: 650 euroa.

Kolmio: 884 euroa.

Verrattuna vuotta aiempaan eli tammi-maaliskuuhun 2021 sekä yksiön että kaksion vuokra on laskenut kuudella eurolla. Sen sijaan kolmion vuokra on kasvanut kahdeksalla eurolla.

 

 

VUOSITASOLLA Jyväskylän vuokrataso ei ole pandemian aikana siis juuri laskenut, mutta ei juuri noussutkaan.

Vuositason seuranta noudattaa kalenterivuosia. Vuonna 2020 keskimääräinen neliövuokra oli 14,43 euroa. Vuotta myöhemmin vastaava luku oli 14,41 euroa.

Ennen pandemiaa eli vuonna 2019 se oli 14,04 euroa.

Verrattuna muihin yliopistokaupunkeihin Jyväskylässä vuokrien kasvu on ollut jo pidempään maltillisempaa.

Esimerkiksi Turussa keskineliövuokra kasvoi vuodesta 2016 vuoteen 2021 verrattuna 11,86 eurosta 14,64 euroon. Kuopiossa vastaava kehitys oli 12,15 eurosta 14,49 euroon.

Vuokrien keskiarvojen vertailussa on kuitenkin ongelmansa. Eri vuosina keskiarvot lasketaan eri asunnoista. Tarkasteltavien asuntojen laatu voi vaihdella vuodesta toiseen.

Se voi vääristää kuvaa.

Vuokratasossa on alueellista vaihtelua kaupunkien sisällä, sanoo Turun yliopiston erikoistutkija Jarkko Rasinkangas. Vapaarahoitteisia asuntoja saa siis halvemmalla, jos on valmis tinkimään sijainnista ja laadusta.

Vuokraovi-palvelusta Jyväskylän Pupuhuhdassa yksiön voi saada noin 450 eurolla.

Keskustassa puolestaan samankokoisesta asunnosta voi joutua pulittamaan yli 600 euroa.

Vuokrakeskiarvojen erot vuosien välillä voivat siis ainakin osittain johtua myös asuntojen heterogeenisuudesta, eivät oikeasta vuokratason vaihtelusta.

”Vuokratasokeskustelu kärjistyy nopeasti keskustaan ja sen lähialueisiin eli kalliimpiin alueisiin”, Rasinkangas sanoo.

 

TILASTOKESKUS julkaisee myös vuokratason kehitystä kuvaavia indeksejä. Ne kertovat, kuinka monella prosentilla vuokrataso kussakin kaupungissa on muuttunut.

Taloustieteen professori Oikarinen kertoo, että niissä taas on täysin päinvastainen ongelma kuin keskiarvojen vertailuissa.

Siinä missä keskiarvojen vertailussa tarkasteltavat asunnot vaihtelevat, indekseissä seurataan samoja asuntoja.

Voimassa olevien vuokrasopimusta hinta on yleensä kiinni inflaatiosta eli rahan ostovoiman heikkenemisestä ja siitä seuraavasta hintojen kasvusta. Vuokrasopimuksiin sisältyy tyypillisesti vuosittain mahdollisuus tarkistaa ja nostaa vuokraa inflaation mukaan.

Uusien vuokrasopimusten hinnat puolestaan voivat olla korkeampia. Niinpä tilastoihin vaikuttaa siis se, kuinka usein vuokralaiset vaihtuvat. Vaihtuvuus voi olla toisaalla suurempaa kuin esimerkiksi Jyväskylässä, mikä heijastuu indeksien kehitykseen.

Lisäksi väliä on asuntojen valmistumisvuodella: uusien asuntojen vuokrat ovat korkeampia kuin vanhojen.

Oikarisen mukaan Jyväskylän vuokrataso on ollut jo valmiiksi suhteellisen korkea. Miksi, sitä hän ei osaa tarkalleen sanoa. Valistuneita arvauksia voi kuitenkin tehdä.

Esimerkiksi maantiede voi vaikuttaa vuokra-asuntojen rakentamiseen.

”Kuopiohan on keskellä järviä, mikä rajoittaa tarjontaa. Myös Jyväskylässä voi olla tällainen tekijä.”

Toisaalta pidemmällä aikavälillä tarjontaa ja rakentamista enemmän vuokratasoa määrittää kysyntä.

 

MILLÄ PERUSTEILLA opiskelijat valitsevat asuntonsa?

Ympäristöministeri julkaisi vuonna 2018 selvityksen nimeltään Asuntoja opiskelijoille? Sen mukaan tärkeimpiä valintaperusteita eli preferenssejä olivat hinta, sijainti ja matka oppilaitokseen. Myös hyvillä liikenneyhteyksillä ja asunnon koolla oli merkitystä.

Selvityksessä oli mukana sekä korkea-asteen että toisen asteen opiskelijat. Erillistä kyselyä ei järjestetty, vaan selvityksessä nojattiin aiempiin tutkimustuloksiin.

Selvitys oli valtakunnallinen. Selvityksessä huomautettiin, että esimerkiksi Jyväskylässä opiskelija-asunnot eivät vastaa opiskelijoiden preferenssejä, sillä moni niistä sijaitsee kaukana keskustassa. Esimerkiksi Kortepohjan ylioppilaskylästä keskustaan on noin kaksi ja puoli kilometriä.

Keväällä 2022 Jyväskylän Mäki-Mattiin valmistui uusia opiskelija-asuntoja, joihin voi muuttaa heinäkuussa. Korttelikylän rakentamisesta vastaavat Keski-Suomen opiskelijasäätiö KOAS ja Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunta JYYn liiketoiminta Soihtu yhteistyössä.

Jarkko Rasikankaan mukaan opiskelijoiden vaatimustaso on noussut. Asunnon laadulla on aiempaa enemmän merkitystä. Laadulla Rasinkangas tarkoittaa esimerkiksi sitä, onko asunto remontoitu.

 

MILLAINEN ON lähitulevaisuuden vuokranäkymä?

Taloustieteen professori Elias Oikarinen sanoo, että Ukrainan sota vaikuttaa vuokratasoon. Sota hidastaa talouskehitystä, joka heikentää kysyntää. Tämä taas hidastaa vuokrien nousua.

Toisaalta taas, sota vähentää myös uusien asuntojen rakentamista. Myös asuntoja voi siis olla vähemmän tarjolla. Kokonaisvaikutusta ei voi etukäteen tietää.

Lisäksi vuokriin vaikuttaa se, kuinka opiskelijat muuttavat opiskelupaikkakunnilleen ja miten korkeakouluissa opetusta järjestetään.

Todennäköistä on, että myös koronapandemian jälkeen jonkinlainen etäopiskelu on mahdollista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.